Que faire de l'immobilier de l'entreprise reprise ?
Le repreneur va se poser inévitablement la question de savoir s’il doit racheter l’immobilier de l’entreprise qu’il va acquérir, et ce, qu’il s’agisse d’une TPE, d’une PME ou d’une affaire artisanale. En théorie, et s’il en a les capacités financière, il est conseillé dans la majorité des cas de faire également l’acquisition des biens immobiliers.
Par Cyril ANDRE - le 21/09/17
Avant tout, le repreneur doit bien avoir conscience que si le prix de l’immobilier vient s’ajouter à celui de la cible, le financement de l’opération globale sera plus difficile à trouver et sans doute plus risqué. Dès lors, si cela s’avère possible, il est conseillé de décaler de deux ou trois années l’achat de l’immobilier et de le dissocier ainsi de l’opération d’acquisition de la cible. Concrètement, le repreneur va négocier avec le cédant une promesse de cession. Si après, 2 ou 3 ans, la reprise se passe bien, et donc la dette senior en partie remboursée, il sera plus aisé pour le banquier de financer l’achat de l’immobilier.
Soulignons que dans certain cas de figure, l’immobilier professionnel n’a qu’une faible valeur intrinsèque : locaux vétustes ou pas adaptés à une autre activité, très mauvaise localisation géographique, etc. Dans ce cas d’un bien difficilement cessible, il convient de laisser dans la société d’exploitation.
De nombreux avantages
Pour un bien immobilier qui possède une vraie valeur intrinsèque, le principe est de la sortir de la société d’exploitation. L’un des schémas souvent recommandés est la création d’une SCI qui va acquérir l’immobilier par emprunt bancaire long terme, en général 15 ans. Dans ce cas de figure, le repreneur et ses conseils devront bien réfléchir à une imposition de la SCI à l’IS ou bien à l’IR. Dans le cadre d’une imposition à l’IS, le bien immobilier va permettre à la société d’exploitation de réduire son propre IS en déduisant fiscalement les dotations aux amortissements. Mais lorsque le repreneur voudra à son tour céder, la plus-value sera imposée au taux le plus élevé de l’IS.Les avantages d’une telle solution sont nombreux. Cela permet de protéger le patrimoine immobilier en cas de liquidation judiciaire de l’entreprise. Par ailleurs, l’entreprise va conserver une bien meilleure capacité d’endettement, car ce n’est pas elle qui s’en déjà endetté sur l’immobilier. Enfin, cela permet de vendre dans les meilleures conditions les titres d’une part et l’immobilier d’autre part.